국토교통부, 외국인 부동산 이상거래 기획조사 결과 위법 의심거래 282건 적발 김경철 기자 jsakor@naver.com

2024년 12월 22일(일) 18:00

외국인 부동산 거래 위법의심행위 사례

[한국시사경제저널]국토교통부는 외국인 부동산 이상거래 기획조사 결과 282건의 위법 의심거래를 적발하고 법무부, 금융위원회, 국세청, 관세청 등에 통보하여 세금 추징 등 엄중 조치토록 할 계획이다.

국토교통부는 부동산 매수 시 내국인보다 상대적으로 규제가 자유로운 자국에서 대출을 받는 일부 외국인들의 투기를 방지하기 위해 관세청과 상시 공조체계를 구축(’22.11월, MOU 체결)하고 ’22년부터 매년 외국인 투기성 부동산 거래 기획조사를 지속하여 실시해 오고 있다.

이번 기획조사는 외국인의 주택 거래뿐만 아니라 최근 거래량이 증가하고 있는 토지, 오피스텔 거래도 대상으로 실시했다.

ㅇ 이상거래 총 557건에 대한 조사 결과, 282건(50.6%)의 거래에서 433건의 위법 의심행위가 적발됐고, 적발 결과 및 주요 위법의심 유형은 다음과 같다.

① (해외자금 불법반입) 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나,‘환치기(외국환은행을 거치지 않고 자금을 불법반입)’를 통해 자금을 반입하면서 신고하지 않은 것으로 의심되는 경우 77건

② (무자격 임대업) 방문취업 비자(H2) 등 임대업이 불가한 자격으로 체류하면서 체류자격 외 활동허가 없이 임대업을 영위하는 것으로 의심 경우 15건

③ (편법증여) 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우 15건

④ (대출용도 외 유용 등) 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우 등 7건

⑤ (거래금액 및 계약일 거짓신고) 주택 거래를 하면서 실제와 상이한 거래금액 및 계약일로 신고한 것으로 의심되는 경우 60건

금번 조사 결과 대표적인 위법 의심사례는 다음과 같다.

(사례 1) 공동매수인 A·B(A는 국내 체류비자가 없는 비거주 외국인, B는 우리나라 국적자로서 A와 업무 컨설팅 계약을 맺은 컨설턴트)는 투기과열지구 내 재정비촉진지구의 단독주택을 44억원에 매수. B는 금융기관 예금액 4억원과 현금 4.3억원으로 자금 일부를 조달했다고 소명했으나, B의 현금을 A가 입금하는 등 탈세목적의 편법증여가 의심되어 국세청 통보 예정

(사례 2) 외국 국적의 공동매수인 부부 A·B가 투기과열지구 내 초고가 아파트를 53억원에 매수. A는 자금 전액을 본인이 대표인 법인으로부터 차용하고, B는 A가 속한 법인으로부터 차용한 자금으로 일부 조달하여 특수관계법인으로부터 전체 거래대금의 60%를 차용. 또한 B는 부모에게 편법증여도 받은 것으로 의심되어 특수관계인 차입금 과다 및 편법증여 의심으로 국세청 통보 예정

(사례 3) 외국 국적 매수인은 경기도 소재 오피스텔을 4.5억원에 매수. 매수인은 금융기관으로부터 기업시설 자금 목적으로 2.6억원의 대출을 받았으나 사업과 무관하게 대출금을 본건 오피스텔 구입에 사용했으며 목적 외 대출금 유용에 해당하여 금융위 통보 예정

(사례 4) 외국 국적 매수인은 부산 소재 오피스텔 분양권을 같은 국적의 매도인으로부터 4.7억원에 매수. 매수인은 계약금 및 중도금을 현금으로 지급했다고 진술했으나 현금인출내역 등에 대한 증빙자료를 미제출했고, 가족으로부터 3억원을 차입함. 해외자금 불법반입 의심 및 특수관계인 차입금 과다로 관세청과 국세청 통보 예정

사례를 포함한 적발된 위법 의심거래는 위반 사안에 따라 법무부, 금융위원회, 국세청, 관세청, 관할 지자체 등에 통보하여 세금추징 등 후속조치가 이뤄지도록 할 계획이다.

정부는 외국인 투기성 거래에 대한 정확한 시장상황을 파악하기 위해 ’23년 5월부터 외국인 주택 소유통계를 생산하고 있다.

또한, ’23년 10월에는 외국인 부동산 투기가 우려되는 지역은 시･도지사가 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정하여 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 ｢부동산거래신고법｣도 개정했다.

이와 함께 부동산 매수 후 외국인들이 해외로 출국하여 조사 공백이 발생하는 것을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 ‘위탁관리인’을 지정·신고하도록 의무화하고, 친족인 특수관계인 간 편법증여 등에 대한 정확한 조사를 위해 건강보험공단이 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 요청할 수 있도록 ｢부동산거래신고법｣ 하위법령을 개정(’23.8월)하는 등 외국인 부동산 투기 근절을 위한 노력을 계속해 오고 있다.

국토교통부 김규철 주택토지실장은 “이번 조사를 통해 외국인 부동산 위법거래에 대해 엄정 조치할 수 있을 것으로 기대한다”라며, “현재 추진 중인 신규택지 후보지 내 이상거래, 기획부동산, 수도권 주택 이상거래 기획조사 등도 차질 없이 진행하여 부동산 거래질서를 교란하는 불법·불공정 행위에 대해서도 지속 대응해 나갈 계획”이라고 밝혔다.